運用基本方針

運用方針

収益の安定的成長と競争力及び資産価値の維持向上を図ったポートフォリオ運用を行います。

運営管理方針

資産運用会社は、本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について、経済環境見通しに基づき、ポートフォリオ規模・資産運用状況を踏まえた運営管理方針、プロパティ・マネジメント方針、リーシング方針及び付保方針を策定し、それらの進捗を管理します。

A. 運営管理方針の策定及び進捗状況の管理

本投資法人の営業期間毎に運用資産全体について以下のような「運営管理方針」を策定し、計画的な資産の運用を行います。

大項目 中項目
(ⅰ)新規取得・売却計画
  1. 年間取得・売却計画
  2. 中期取得・売却計画
(ⅱ)賃貸・管理計画
  1. 年間賃貸・管理計画
  2. 年間修繕計画及び中長期修繕計画
(ⅲ)年間資金調達計画

B. プロパティ・マネジメント方針

  1. プロパティ・マネジメント会社の選定方針
    プロパティ・マネジメント会社の選定にあたっては、候補となる会社の経験・実績、信用力、組織・体制、報酬水準、リーシング能力、テナント満足度向上への取組み等を総合的に検討した上で、最適と思われる業者を選定します。なお、上記に加え、取得後の運営の継続性(入居中のテナントとの良好な関係の維持等)についても十分に考慮します。
    なお、プロパティ・マネジメント会社への業務委託期間は、1年を基本とします。契約期間満了時における契約更新については、考課査定の内容により資産運用会社が判断するものとします。
  2. プロパティ・マネジメント会社の管理方針
    資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社に対して、各運用不動産の特徴に合わせた運営体制を構築するよう指導し、適正な運営を行うよう管理していきます。
  3. プロパティ・マネジメント会社の評価
    資産運用会社は、定期的(原則として一年毎)に、各運用不動産のプロパティ・マネジメント会社の運営実績を評価します。その結果が、資産運用会社の期待する水準に満たない場合には、当該プロパティ・マネジメント会社に対して、業務内容の変更及び改善の指示を行うこととし、場合によっては、プロパティ・マネジメント会社の変更を行うことがあります。

C. リーシング方針

  1. テナント選定基準
    テナントの選定にあたっては、テナントの信用力・賃料負担能力の他、反社会的勢力・団体又はその構成員に該当する事実の有無等を把握した上で、資産運用会社が定めるテナント選定基準に基づき、選定するものとします。
  2. マスターリース契約
    本投資法人の運用不動産の賃貸に係る契約形態については、可能な限り本投資法人又は信託受託者と実際に建物を使用収益するテナントとの間にプロパティ・マネジメント会社を賃借人(マスターリース会社)として介在させ、運用不動産をマスターリース会社に賃貸する形態(マスターリース契約)を基本とします。これは、運用不動産のプロパティ・マネジメント会社を原則的にマスターリース会社とすることにより、当該不動産が一元的に管理・運営される体制となり、またプロパティ・マネジメント会社が本投資法人と実際に建物を使用収益するテナントとの間の当事者として位置づけられ、テナントリーシング業務、建物運営管理業務遂行にあたり、プロパティ・マネジメント会社が、より主体的、能動的に機能することが可能になると期待されるためです。

D. 付保方針

  1. 損害保険
    災害及び事故等による建物の損害又は対人対物事故による第三者への損害賠償を担保するため、個別の運用不動産毎に適切な損害保険(火災保険及び賠償責任保険等)の付保を検討します。なお、保険内容は定期的に見直すこととし、常に最適な保険を付保します。
  2. 地震保険
    地震保険の付保に関しては、ポートフォリオ全体のPMLを基準に災害による影響と保険料を比較検討して判断します。個別不動産のPMLが20%を超過する運用不動産については、個々に地震保険の付保を検討します。

成長性の確保

本投資法人の資産運用基本方針である「安定した収益の確保と着実な運用資産の成長」に基づき、資産運用会社は、計画的かつ適切な運用資産の維持管理を実行することにより、テナントの満足度を高め、賃料収入の安定的成長を図り競争力の向上を目指します。また同時に、計画的かつ適切な維持管理を行い、より低廉なコストで実施することを目指します。

A.内部成長

  1. 賃料収入の安定的成長
    資産運用会社は、中長期にわたり安定的な収益を確保するため、物件毎に年間賃貸・管理計画を策定し、かかる計画に基づき、機動的かつ戦略的なリーシング活動を行っていきます。
  2. 計画的な維持管理
    建物を維持する上で必要とされる支出のうち、建物保守、清掃、警備といった日常の運営管理費については、その支出単価を物件毎に検証し、適正な品質をより低廉な費用で管理できるよう検討していきます。恒常的な管理品質向上及び支出の削減に寄与すると判断できる場合は、建物保守、清掃、警備等各種業務の一括委託や、複数物件をまとめて一社に委託する等管理の効率化を図ります。
    また、建物維持管理については、中長期修繕計画に基づき実施して参ります。毎年実施する現地調査に基づき、この中長期修繕計画を常に更新し見直しを図りつつ、中長期の資本的支出を把握し計画的実施を図ります。
    資本的支出は、本投資法人の運用状況等を考慮しつつ、中長期修繕計画に基づき、毎期策定する年間修繕計画に則り実施します。修繕、更新、改修といった資本的支出は原則としてポートフォリオ全体の減価償却費と中長期修繕計画とを考慮して判断します。
    また、恒常的な支出削減に寄与する省エネシステムの導入等、重要設備の更新を効果的に行うことにより、外部委託費・水道光熱費の削減・効率化を図ります。

B. 外部成長

本投資法人は、リスク分散、収益拡大、スケールメリットの享受等の観点から、運用不動産の拡大に前向きに取り組む方針です。具体的には、スポンサー企業からの拠出物件を軸に安定収益を確保しながら成長を目指しますが、同時にスポンサー企業からの出向等による高い専門性をもつ人材を中心に、あらゆるチャネルを駆使しながら広く投資機会を求め、かつ、かかる専門性を活用し競争力ある運用不動産の取得活動を展開します。