運用基本方針

財務方針

本投資法人は、中長期的な観点から、安定収益の実現と運用資産の着実な成長のために、以下に掲げる方針に従い、金融の専門家集団による機動的かつきめ細かな財務戦略を立案、実行します。

A. 人員体制

本資産運用会社には、金融・証券市場で豊富な経験を有する人材が配置されており、金融の専門家集団として機動的かつきめ細かなオペレーションによる財務戦略の立案及び実行が可能な体制を構築しています。

B. リサーチ力の活用

本資産運用会社は、上記の人員体制に加え、みずほ総合研究所株式会社との業務提携関係を活用し、経済・金利・為替動向等マクロ経済等調査報告及びそれらに基づく将来見通しを踏まえた財務戦略を立案、実行します。

C. エクイティ・ファイナンス

投資口の追加発行は、金融環境を的確に把握するとともに、投資口の希薄化(新規投資口の追加発行による投資口1口当たりの純資産額又は分配金の減少)、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率(以下「LTV」といいます。) に配慮した上で機動的に行います。

D. デット・ファイナンス

機動性と安定性に配慮し、短期資金調達と長期資金調達とのバランスを効率よく組み合わせるものとします。
また、機動性、安定性を確保するためコミットメントラインの設定等を行うことがあります。なお、デット・ファイナンスにあたっては、以下の諸点に留意します。

金利の固定・変動

資本市場及び金利の動向に鑑み、金利の固定・変動等の諸条件を決定します。また、借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的として、デリバティブ取引を行うことがあります。

返済期限の分散

資金の借入及び投資法人債についての返済及び償還期限の分散を図るものとします。

投資法人債

資金調達手段の多様化を目的として、投資法人債を発行することがあります。投資法人債の発行に際して、財務の健全性の一つの指標等とするため、指定格付機関より格付けを取得することがあります。

LTV水準

総資産LTVは60%を上限とします。但し、物件の取得及び評価額の変動等に伴い、一時的にかかる基準を満たさないことがあります。なお、総資産LTVの水準は35%から50%を目安に運用します。

調達限度額

借入金及び投資法人債発行額を合わせた限度額は1兆円とします。

借入先の決定

資金の借入先は機関投資家(租税特別措置法第67条の15に定める機関投資家をいいます。以下同じです。)に限るものとします。

借入の実施に際しては、条件等につき複数の機関投資家と交渉・比較のうえ決定するものとし、特定の機関投資家に集中することなく、資金調達先の分散、拡大を検討します。

担保設定方針

安定的かつ効率的な資金調達を行うために、運用資産を担保として提供することがあります。

E. キャッシュマネジメント

資金調達手段としてテナントから預かった敷金及び保証金を活用することがあります。また、資金運用については、安全性、換金性等を考慮し、金利の動向及び資金繰りを十分に鑑みて行います。

F. 格付取得

財務の健全性の一つの指標等とするため、信用格付業者より格付を取得することがあります。本投資法人はかかる格付に裏付けられた信用力を活用して、有利かつ戦略的な資金調達を行うことを検討しています。

G. 適切なバランスシートコントロール

スポンサー企業によるウェアハウジング機能の活用、柔軟なポートフォリオの構築等により、資産残高、資産取得時期等(資産面)とLTV(負債面)の両面のコントロールを適切に行っていきます。