運用基本方針

投資方針

スポンサー企業の総合力を活用・結集

資産運用会社は、開発・投資から仲介・運用・賃貸管理まで不動産に関連する業務を広く手掛けるスポンサー企業と、金融に関連する幅広いノウハウを持つスポンサー企業を持ち、それらの総合力を組み合わせ、本投資法人の資産運用に活用・結集し、投資主価値の最大化を目指すことができます。

スポンサー企業の総合力を活用・結集

A.不動産及び金融それぞれに強みを持つスポンサー企業

日鉄興和不動産及び第一生命保険の2社は、「REIT事業に係る協定書」において、本投資法人による資産運用に向けた協力と本資産運用会社への役職員の出向等を含む協力体制の構築等につき合意しています。

かかる合意を基礎として、資産運用会社は、不動産と金融それぞれに強みを持つスポンサー企業より出資を受けるとともに、「資産運用会社への人材供給」、「物件の取得」、「パイプラインサポート機能及びウェアハウジング機能の提供」、「金融系スポンサー企業のノウハウを活用したファイナンス」並びに、「経済・金利・為替動向等のマクロ経済等のリサーチ機能の提供」など、スポンサー企業の業務・ノウハウ等に応じて様々なバックアップを受ける体制となっています。

B. オフィスビルの開発・投資・運用等に実績を持つコアスポンサー

スポンサー企業のうち、日鉄興和不動産及び第一生命の2社をコア(中核的)スポンサーと位置づけ、人材の供給に加えて、各社の持つ不動産開発力、運用力、リスク管理能力等のノウハウの提供を受け、投資機会の拡大や資産価値向上を目指した運用に向けたサポートを受けることができます。資産運用会社は、これらのコアスポンサー2社に加えて株式会社第一ビルディング、株式会社みずほ銀行及びみずほ信託銀行株式会社からも人材の出向等を受けています。

C. スポンサー企業との協働又は関係活用

本投資法人は、設立以降、本資産運用会社のスポンサー企業との協働及びその関係の活用により、ポートフォリオの拡大と充実を図ってまいりました。

大都市圏のオフィスビル中心のポートフォリオ

本投資法人は、その中心的な投資対象を大都市圏のオフィスビルとし(オフィスビル中心型)、かつ、常にその時々における不動産市場全体を見渡した厳選投資を基本とし、収益の安定と拡大を追求したポートフォリオの運用を目指します。

A. 用途

ポートフォリオの90%以上をオフィスビルに投資

用途(注1) ポートフォリオに占める投資比率(注2)
オフィスビル 90%以上
その他(商業施設・住宅等) 10%以下
  • 各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額をもって、決定された用途別の取得価格に算入するものとします。
  • ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。但し、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる用途別投資比率が短期的に上記の比率と整合しない場合があります。

B. 投資対象地域

東京都心6区を中心とした大都市圏が投資対象地域

投資対象地域 ポートフォリオに
占める投資比率(注2)
コアエリア
80%以上
エリアI
東京都心6区 (千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区)
コアエリアの
50%以上
エリアII
大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部(注1)
コアエリアの
50%以下
エリアIII
エリアIを除く東京都及び東京周辺地域
コアエリアの
50%以下
エリアIV
エリア IIを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
20%以下
商業施設・住宅等
商業施設 投資判断時点において人口100万人以上の都市の中心街に所在する不動産
住居 東京都内に所在する不動産
  • 大阪市中心部とは大阪駅(JR)、梅田駅(阪急電鉄、阪神電鉄、大阪メトロ)、淀屋橋駅(大阪メトロ)、本町駅(大阪メトロ)から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅(JR、名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道)、伏見駅(名古屋市営地下鉄)、栄駅(名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道)から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅(JR、福岡市営地下鉄)、天神駅(福岡市営地下鉄)、西鉄福岡駅(西日本鉄道)から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。
  • ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。なお、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象地域が短期的に上記の比率と整合しない場合があり得ます。

具体的投資基準

立地特性及び関連する不動産市場動向等を十分に把握し、投資対象不動産の規模、仕様、収益性や、保有リスク等を総合的に分析・検討した上で投資判断を行います。
また、取得後は、資産価値及び競争力の維持・向上のための、継続的かつ効果的な設備投資、収益拡大のための諸施策及びコスト削減策を実施し、競争力の強化を図っていきます。

項目 選定基準
規模 原則として延床面積約1,000坪以上、基準階の専有面積約100坪以上であること
耐震性 新耐震基準又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していること
収益性 将来にわたり安定した収益が見込めること
テナント構成 テナント信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を総合的に勘案すること
環境関係 以下の内容を検討して決定する
  • アスベスト、フロン及びPCB等の有害物質の有無及び管理状況
  • 地質状況、土地利用履歴、土壌汚染状況等
    (吹付アスベストに関しては、除去することを基本とする)
築年数
コアエリア
30年未満であること
エリアIV
15年未満であること
その他 1案件当たりの投資額はポートフォリオ全体の30%以下とするよう配慮する

保有期間及び売却方針

中長期的な保有を基本方針とします。個々の運用資産の売却は、ポートフォリオの構成、中長期的な不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性並びに不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込みを考慮の上、業績に与える影響等も勘案しつつ、総合的に判断します。

開発案件への取組み

本投資法人は、既に稼働中の物件に限らず、投資機会を厳選し、開発案件も取り組むものとします。
但し、開発案件は、竣工後のテナント確保が十分可能と判断されることを確認するなどリスクを極小化するとともに、完工・引渡しリスク、開発リスク等の低減を図った上で、取得することとします。そのため、必要に応じ、金融・不動産に精通するスポンサー企業のノウハウを用い、不動産市場で利用可能な様々な金融手法・最新の投資技術を活用することも併せて検討します。

物件調査(デューディリジェンス)基準

物件の取得に当たっては、外部専門家によって作成された不動産鑑定評価書、価格調査書、建物状況調査報告書、地震リスク調査報告書、マーケット・レポートその他の各種レポート等を精査した上で、その投資方針及び物件選定基準への適合性を判断します。さらに当該不動産等に法令違反等の重大な問題がないかを把握することとします。
また、耐震性能と地震リスクの診断・調査を全ての物件取得の際に実施することとします。(詳細は、有価証券報告書「第一部 ファンド情報、第一 ファンドの状況 2 投資方針」をご覧ください。)