投資方針
大都市圏のオフィスビル中心に収益の安定と拡大を追求したポートフォリオ運用
本投資法人は、その中心的な投資対象を大都市圏（注）のオフィスビルとし（オフィスビル中心型）、かつ、常にその時々における不動産市場全体を見渡した厳選投資を基本とし、収益の安定と拡大を追求したポートフォリオの運用を目指します。
- （注）
- 大都市圏とは東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）並びに政令指定都市等を指します。
[1] ポートフォリオの90％以上をオフィスビルに投資
| 用途（注1） | ポートフォリオに占める投資比率（注2） |
|---|---|
| オフィスビル | 90％以上 |
| その他（商業施設・住宅等） | 10％以下 |
- （注1）
- 各不動産関連資産全体における賃貸可能面積の過半を占める用途に基づき、いずれの用途に属するかを決定するものとし、当該不動産関連資産の取得価格の全額をもって、決定された用途別の取得価格に算入するものとします。
- （注2）
- ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれの用途に属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。但し、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる用途別投資比率が短期的に上記の比率と整合しない場合があります。
[2] 東京都心6区を中心とした大都市圏が投資対象地域
・オフィスビル
| 投資対象地域 | ポートフォリオに 占める投資比率（注2） |
||
|---|---|---|---|
| コアエリア | 80％以上 | ||
| ■エリアI | 東京都心6区 （千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区） | コアエリアの50％以上 | |
| ■エリアII | 大阪市中心部、名古屋市中心部、福岡市中心部（注1） | コアエリアの50％以下 | |
| ■エリアIII | エリアIを除く東京都及び東京周辺地域 | コアエリアの50％以下 | |
| ■エリアIV | エリア IIを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等 | 20％以下 | |
・その他（商業施設・住宅等）
| 商業施設 | 投資判断時点において人口100万人以上の都市の中心街に所在する不動産 |
|---|---|
| 住居 | 東京都内に所在する不動産 |
- （注1）
- 大阪市中心部とは大阪駅（JR）、梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄、大阪市営地下鉄）、淀屋橋駅（大阪市営地下鉄）、本町駅（大阪市営地下鉄）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（JR、名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（JR、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。
- （注2）
- ポートフォリオ全体の取得価格の総額に占めるそれぞれのエリアに属する不動産関連資産の取得価格の総額の割合をいいます。なお、経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象地域が短期的に上記の比率と整合しない場合があり得ます。
[3] 厳選投資：個別不動産の選定基準について
・オフィスビル
| 項目 | 選定基準 | |
|---|---|---|
| 規模 | 延床面積約1,000坪以上、基準階の専有面積約100坪以上であること | |
| 築年数 | コアエリア | 30年未満であること |
| エリアIV | 15年未満であること | |
| 耐震性 | 新耐震基準（注）又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していること | |
| 収益性 | 将来にわたり安定した収益が見込めること | |
| その他 | テナント構成、環境関係等を総合的に勘案すること | |
・その他（商業施設・住宅等）
オフィスビルの基準に準じます。
- （注）
- 昭和56年に改正された建築基準法及び同法施行令に基づく建物等の耐震基準をいいます。
[4] その他外部成長戦略について
・バランスを重視したポートフォリオの構築
経済情勢の変動や市場の変化に対応するために、地域バランス、物件規模バランス、テナントバランス等を重視したポートフォリオの構築を行います。
・資産運用会社のスポンサー企業との協働、ネットワークの活用
オフィスビル開発等に実績を持つコアスポンサー（興和不動産、第一生命、積水ハウス）等のネットワークをはじめ、あらゆるチャネルを駆使しながら広く投資機会を求めます。
・その他（保有期間の方針、開発物件への取組み）
物件取得後は中長期的な保有を基本方針とします。また既に稼働中の物件への投資に限らず、投資機会を厳選してリスクの低減を図った上で開発案件にも取り組むものとします。
